在新南威尔士州(New South Wales)，任何以买家中介身份执业的人都必须持有房产中介执照，而证明这一点的注册系统是公开、免费的，查一次大约只要两分钟。这是你在把预算和需求交给一个人之前，最容易做到的一项尽职调查，可大多数买家却偏偏把它跳过了。下面就带你看清：该去哪里查、执照类别意味着什么，以及在签署协议之前值得留意的那些警示信号。
为什么执照比营销更重要
一个做工精美的网站、一整墙的客户好评，只能说明中介多会推销自己，却说明不了他是否有合法资格代你买房。在新州，买家中介由 NSW Fair Trading（新州公平交易厅）依据《房产与证券代理法》(Property and Stock Agents Act 2002)监管，这与管理卖方中介的是同一套框架。一张有效执照意味着此人已满足资质与品行要求、在法律要求时持有专业责任保险，并且一旦出了问题需向监管机构负责。没有执照，你的追索空间就小得多，甚至无法保证对方能合法地代你谈判或竞价。
去哪里查：NSW Fair Trading 注册系统
NSW Fair Trading 维护着一个面向公众的房产从业者在线注册系统。你可以用对方的姓名或执照编号来搜索，完全免费，也无需登录。记录会显示执照的类型与类别、当前是有效、暂停还是已过期、到期日期，以及附加的任何条件或纪律处分。如果中介是通过一家公司执业，那么公司本身也必须持有法人执照(corporation licence)，所以个人和事务所两头都值得查一查。
该搜索什么
- 对方的法定全名；更稳妥的做法，是让他主动提供本应给你的执照编号。
- 运营公司的名称，因为要把你的钱存入信托账户，公司需要有自己的执照。
- 执照状态：你要的是“有效”，而不是过期、注销或暂停。
- 记录上标注的任何附加条件或纪律处分历史。
看懂执照的类别
自 2020 年改革以来，新州把房产执照分成了几个层级，而类别会告诉你一个人能承担多大的责任。助理中介(assistant agent)持有的是注册证书(certificate of registration)，必须在监督下工作。持 Class 2 执照的是可以独立执业的正式持牌中介。Class 1 执照则是更高一级：只有 Class 1 持有人（即负责人 licensee in charge）才能经营一家中介机构、对信托账户负责并监督他人。一家一人制的买家中介机构，理应由一位持 Class 1 执照的人领衔，所以如果你面对的是单打独斗的中介，那就该看到这个类别。
小提示：一位正规的买家中介会毫不迟疑地报出自己的执照编号。支支吾吾、含糊其辞，或是说“我挂靠在别人的执照下”却又说不出监督人是谁——这些都是该放慢脚步、先核实再签约的理由。
想从资质已经过关的中介开始找起？
寻找悉尼买家中介不只看状态，更要看条件与历史
一张执照可以是有效的，却依然附带条件，比如限制经手信托资金，或要求在监督下工作。注册系统会记下这些，连同任何纪律裁定，例如罚款或暂停执业。这些未必就是一票否决，但你该在签约之前看到，而不是事后才发现。如果记录显示近期有纪律处分，你完全有理由请中介说明当时发生了什么、之后又改变了什么。
执照之外：其他可信度信号
值得与注册系统一并核查
- 专业责任保险(professional indemnity insurance)：问清是否有效，以及是否专门覆盖买家代理业务。
- REBAA 会员资格：澳大利亚买家代理协会有准入标准和行为守则，独立、只做买方的会员身份是个有用的信号。
- 书面委托协议：新州要求委托条款以书面形式列明，因此一份正式协议既是法律要求，也是一道专业度检验。
- 独立性：确认对方只为买家服务，而不同时替卖家挂牌卖房——后者会模糊掉他究竟站在哪一边。
如果哪里对不上
如果你在注册系统里找不到某位中介、姓名对不上，或者执照已过期或被注销，那就先停下来问清楚，再往下走。有时会有无伤大雅的解释，比如拼写差异，或者公司执照登记在一个略有不同的商号名下。但一个拿不出相符且有效的新州执照的中介，绝不是可以托付一笔七位数交易的人。NSW Fair Trading 也受理关于无照或误导行为的投诉，所以真需要时，监管机构就在那里。