多数买家死盯着利率和首付，却从不去想把这两者绑在一起的那个比率。贷款价值比——LVR——是贷款机构用来判断你这笔贷款风险高低的那个数字，它悄悄左右着你的利率、你是否要交贷款人抵押保险，甚至这笔贷款能否获批。它就是简单的算术，却会以买家意想不到的方式波动：一笔你以为很宽裕的首付，可能在估值偏低的那一刻变得岌岌可危。下面就讲清楚LVR究竟怎么运作，以及为什么80%这条线比你贷款里几乎任何数字都更要紧。
LVR究竟衡量什么
贷款价值比，是你的贷款金额占房产价值的百分比。对一套贷款机构估值95万澳元的房子借76万，你的LVR就是80%。这个数字越低，你从第一天起就越多地真正拥有这套房产，一旦出问题，银行承担的风险也越小。这正是贷款机构在意它的原因：LVR是他们衡量风险的简写。LVR为60%的买家，在贷款与房产价值之间垫着一层厚厚的净值缓冲；而95%的买家几乎没有缓冲，所以银行对这两笔贷款的定价和审查会截然不同。
怎么算出你自己的LVR
公式很简单，就是贷款金额除以房产价值再乘以100。玄机在“价值”这个词。贷款机构用的是他们自己的估值，而不是你谈定要付的价格，两者并不总是一致。如果你付了100万，银行却把这套房估值为96万，你的LVR就按96万来算——这会把百分比推高，还可能悄悄压缩他们愿意放的贷款额。所以决定你LVR的不只是首付：估值也在决定它，而这恰恰是你控制不了的部分。
一个实例
- 谈定的房价：100万澳元
- 你的首付（你投入的现金）：20万澳元
- 你需要的贷款：80万澳元
- 如果银行把这套房估值为100万，你的LVR是80%——正好压在线上
- 如果银行把它估值为95万，同样的80万贷款如今就是84%的LVR——越过了那条线，很可能触发LMI
为什么80%是关键的那条线
80%是几乎每一家澳洲贷款机构都视为分界的门槛，它把标准贷款和更高风险的贷款分开。把LVR保持在80%及以下——也就是至少20%的首付——你通常就能避开贷款人抵押保险，并拿到贷款机构更优惠的利率。一旦越过80%，通常会发生两件事：你多半要被收取LMI（它保护的是贷款机构，而不是你，一旦你违约），而且你的借贷会被更保守地评估。这就是为什么那么多贷款建议一再回到“凑够20%”：这不是迷信，而是贷款的成本与阻力明显下降的那个点。
小贴士：LVR是分档的，不是平滑变化的。许多贷款机构按区间来定价和设定LMI——比如80–85%、85–90%、90–95%。把贷款从91%压到89%，可能就把你挪进了更便宜的一档，所以如果你只是刚刚越过某个门槛，多凑一点首付（或把价格压低一点）能省下实实在在的钱。
正在盘算自己现实能买多少，想在贷款理顺后就安排好一位买家中介吗？
咨询悉尼买家中介高LVR并不自动等于错
以80%为目标是稳妥的，但更高的LVR是一个正当的选择，而非一种失败。用10%到15%的首付买房、并交LMI，如果为了攒够全部20%要多等好几年、眼看房价和房租一路上涨，那也可能是划算的——市场跑起来可能比你的储蓄快。问题不是“高LVR是不是坏事”，而是“LMI和更高利率的代价，换来的是不是值得的东西，比如更早入市，或此刻就锁定合适的房子”。这是一笔要和持牌贷款经纪如实算清的账，把LMI保费和等待的代价放在一起权衡。
什么会意外地把你的LVR推高
最讨厌的意外，几乎总是估值。你可以规划出干干净净的20%首付，却仍然落到80%以上——只要贷款机构把房产估值定得低于你所付的价。在你赢下一场激烈拍卖、付出漂亮价格时，或买了一套周边近期可比成交很少的房子时，这都很常见。由于拍卖成交是无条件的，落槌之后的一次低估值并不能撤销这笔交易；它只会让你去补更大的缺口，或承受你没打算交的LMI。像印花税这样的费用也在贷款之外，会吃掉你原本指望拿来做首付的现金，从而悄悄抬高你的实际LVR。
买家把LVR控制住的一些做法
- 尽可能攒出真实的20%首付，让自己从80%这条线上或线下起步
- 把印花税和各项费用单独预算，别从首付里出，好让首付保持完整
- 拍卖时，请贷款机构事先对那套具体房产做评估，别让一次低估值打你个措手不及
- 了解你的贷款机构的LVR分档，好让自己瞄准某个门槛之下，而不是之上
- 把银行的估值——而不是成交价——当作你LVR真正系于其上的那个数字
买家中介在其中的位置
买家中介不设定你的LVR，也不安排你的贷款——那是持牌贷款经纪或你的贷款机构的领域。但LVR风险真正落脚的地方，正是房产这一端。一位经验丰富的中介，对照近期可比成交，对一套房子究竟值多少有扎实的判断，而这恰恰是银行估价师看待问题的角度。这能帮你避免以贷款机构不会认可的价格买入——那正是一笔规划周全的首付变成更高LVR、招来一张意外LMI账单的最常见方式。贷款本身，请务必咨询持牌贷款经纪或贷款机构；中介的职责，是确保你所承诺的价格，与你贷款所对照的价值对得上。